Acheter une propriété qui n’est pas encore construite est une option populaire dans beaucoup d’endroits immobiliers comprenant les Etats-Unis, les Caraïbes, le milieu et l’Extrême-Orient, et l’UE. La terminologie peut changer d’un endroit à l’autre et inclure un projet de préconstruction, l’achat d’Au loin-Plan ou un achat de paiements d’étape.
La base de l’affaire est que le promoteur immobilier, pour une variété de raisons légitimes, ne souhaite pas construire des propriétés sur une base spéculative et puis essayer de trouver des acheteurs pour eux. Une raison peut être les équipements locaux insatisfaisants de finances, ou alternativement, il peut ne pas souhaiter prendre le défi des propriétés réalisées par vente.
Cette situation pose des occasions significatives pour l’investisseur ou l’acheteur judicieux de propriété. Si l’acheteur a recherché le marché, il peut faire des retours sérieux sur son investissement sans prendre la propriété de la propriété réalisée.
La diffusion des paiements d’étape au cours de la vie d’un projet de construction change énormément, mais est souvent sous forme de dépôt de 15%, suivi d’autres de paiements du disons 25%, 27%, 25% et 8% quand la propriété est accomplie. La période de temps minimum est peu susceptible d’être moins de 11 mois, et elle peut être considérablement au-dessus de cela.
Une fois que l’acheteur a fait un dépôt, alors le réalisateur est contracté pour établir la propriété. À tout moment pendant le procédé de construction, l’acheteur peut exercer sa droite de vendre le contrat à une autre personne.
Par exemple, M. Smith se contracte pour acheter une propriété à $200.000 et paye un dépôt de $30.000. Le réalisateur n’a pas commencé le travail sur l’emplacement, et la date prévue d’accomplissement est de 2 ans. Après 6 mois, les travaux de construction ont commencé et des marques de M. Smith un autre paiement de $50.000. Avant le dû en chute de prochain paiement, M. Smith vend la propriété pour $240.000. Il a tiré profit du marché en hausse et a fait un bénéfice de $40.000. Cependant, ce bénéfice a été fait sur des dépenses jusqu’ici de $30.000 plus $50.000, à savoir $80.000. C’est un retour impressionnant de 50%.
Cependant, toutes les bonnes affaires peuvent tourner aigre. Il y a plusieurs points qu’un investisseur éventuel devrait considérer.
1. Il est toujours le meilleur pour être un premier acheteur d’oiseau car les prix de nouvelles propriétés tendent à monter pendant que l’activité commence sur l’emplacement. Une fois que les prix ont monté, l’occasion a passé.
2. Dans quelques endroits, il y a un bon nombre de propriétés réalisées que les lotisseurs et les investisseurs cherchent à débarquer aux escomptes significatifs. Les nouvelles constructions rendront seulement des sujets plus mauvais. L’Espagne et Dubaï sont des exemples courants.
3. L’acheteur doit avoir le droit de se vendre avant l’accomplissement. Ceci peut sembler un point évident mais beaucoup de contrats publiés par des réalisateurs leur donnent le droit de refuser un tel transfert à moins qu’ils approuvent l’acheteur. D’un point de vue de réalisateurs, ceci sauvegarde simplement le réalisateur contre de mauvais risques de crédit. Cependant, d’une perspective d’acheteurs ceci peut le fermer à clef sur le contrat jusqu’à l’accomplissement.
4. Comme dans toutes les affaires s’occupe, une devrait considérer sur ce qui pourrait tourner mal. Dans cet arrangement, il est toujours possible que les prix puissent tomber plutôt que monter et un investisseur peut avoir la difficulté en trouvant un acheteur pendant la construction. Ceci signifie qu’un investisseur doit se sentir confiant qu’il peut financer le prix fort de $200.000 si besoin est. Un investisseur qui a seulement accès à la parole, $100.000 de fonds serait peu judicieux pour se contracter pour acheter une propriété $200.000.
5. Quand les choses tournent mal elles peuvent tourner vraiment mal. Un investisseur devrait examiner le contrat d’achat soigneusement afin de comprendre entièrement ce qui se produit s’il est en retard en effectuant un paiement d’étape. Le contrat stipulera normalement qu’un paiement d’étape que les chutes dues quand le réalisateur a fini un détail le chargent, par exemple, a couvert de tuiles le toit. Le contrat donnera à l’acheteur par période limitée d’effectuer le paiement approprié d’étape. Après ce temps, une pénalité sera encourue.
6. Quelques contrats ne définissent pas dans l’anglais simple ce qui se produira si l’acheteur simplement ne peut pas effectuer le paiement du tout. Beaucoup de réalisateurs offrent des assurances verbales que l’acheteur aura un remboursement des argents payés jusqu’ici, mais c’est souvent loin de la vérité. Quelques contrats déclarent que si un acheteur ne fait pas à un paiement d’étape dans le disons 60 jours, alors le lotisseur peut déclarer le vide de contrat. Ce que signifie invariablement ceci est que le réalisateur vendra le projet à quelqu’un d’autre au prix fort et empochera tous argents payés jusqu’ici par l’investisseur malheureux.
Ainsi, l’investisseur doit se rendre compte des risques d’une affaire de paiement d’étape, et soit disposé, si besoin est, à se tenir sur le contrat jusqu’à ce que la propriété soit accomplie. Si l’investisseur choisit une propriété avec un potentiel de location, il pourrait alors faire un retour décent sur tous les fonds qu’il a emprunté pour accomplir l’achat, et a la flexibilité d’attendre une reprise du marché avant qu’il encaisse dedans son investissement.
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